原状回復の負担割合

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敷金返還で一番トラブルの原因となるのは原状回復義務についての解釈です。

敷金は前述のように予期せぬ事態によって賃貸人か損害を被らないためのものですから、それ以外のものもトラブルにはなりうるわけですが、賃料不払などはこれは明確に分かるものでトラブルになっても法的にややこしいということはあまりないですし、それ以外も借りた側にある程度分かりうるものが多いのが原状です。

原状回復については法律が色々こみいっていてややこしく、また、明渡し後に問題になることで賃借人が把握しきれないこともままあり、結局はっきりした結論が出ないまま、前記のように賃貸人側の押しに押されてしまうケースが少なくありません。

そもそも原状回復というのは何でしょうか。

原状回復の意味

原状回復というのは契約締結以前の状態に復帰させることを意味しています。例えばテレビの売買契約などを解除した場合、テレビを買った人はテレビを売主に返す必要がありますし、逆に売主は買主に代金を返すことになります。原状回復義務については具体的には民法545条1項に規定されています。

民法545条1項当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

尚、賃貸借について原状回復義務を直接的に定めた規定は存在しません。従って法律的な根拠はないということから、根本的に賃貸借契約には原状回復義務自体がないのではないかと解釈することも可能ではあります。ただ、一般論としては賃貸借における原状回復自体については認められていますのでその部分はひとまず飛び越えます。

不動産賃貸借における原状回復の特殊性

売買のように一回的なものであれば分かり易いのですけれど、賃貸借契約が終わった後で原状回復を言葉通りに適用するのは不可能です。何故なら、言葉通りに原状回復しなければならないとするならば、賃借人は住んでいた部屋を借りる前の状態、つまり汚れた部分とかは清掃業者に頼むなどして元通りにしなければならないわけですし、逆に賃貸人はそれまで取っていた賃料を全額賃借人に返すことになります。

これでは賃貸借契約の意味を成しません。

(売買と比較し、賃貸借に原状回復を機械的にあてはめるとおかしくなるのを図示するのはどうでしょうか)

そこで賃貸借契約においては、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しました。

物件は期間が経てばある程度老朽化・磨耗化するのは当然だからその部分はそのままでいいとして、それ以上に劣化したり傷ついたりした部分については賃借人が元に戻そうねということです。

つまり、借りる前の状態にまで戻す必要はないということです(逆に借りる前の状態にまで戻せといわれた場合には、払った賃料も返せといえることになる)。

敷金トラブルが発生する最大の原因はここにあります。

では、通常の居住・使用により建物などの価値が減少したというるのか(これを経年劣化といいます)したのか、あるいは通常の使用を超える方法によって価値減少したのかについてどのような基準で判断されるのかといいますと、これについては国土交通省がガイドラインを定めています。

賃借人に修繕負担の義務が無いとされる通常損耗の例としては畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの。しかし雨漏りの場合、賃借人が賃貸人への通知義務を怠っていた場合は除く)。通常による家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡(契約書などでへこみ、跡がつかないように板などを置くように特約をしている場合等を除く)などです。

リンク:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

全文(PDFファイル)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf

善管注意義務

原状回復において、善管注意義務という言葉が出てきましたが、これは過失があった場合などに判断基準となるものです。一般には「委任を受けた人の、職業、地位、能力等において、社会通念上、要求される注意義務」を言うとされています。委任を受けた人というのがポイントで他人から何かを頼まれ束合には大切に保管しなければなりません。そのため、ちょっとしたうっかりでも「人の物を預かったのならきちんと見なさい」ということで責任を負うことになります。

対義語として自己の物におけると同一の注意義務があります。言葉通り、自己のものである以上はそれほどきちんと見なくても誰かが困ることは少ないですから、多少管理が粗雑でも許されるということです。


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