敷金トラブル!こんなときは

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そもそも敷金とは?

敷金を法律的に説明すると、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭、ということになります。

例えば、賃貸借においては賃料の不払など賃貸人側が損害を被る可能性があります。無論、賃料不払などは契約解除の原因ですから賃料支払がなければ、それを原因(債務不履行)に解除すればいいわけですが、実際に解除する段階は翌月以降ということになりますから、1ヶ月分損をする、ということになります。

ここであらかじめ2ヶ月程度の金銭を確保しておけば、いざ不払などがあった際にはそこから補填し、その一方で賃借人に「払ってくれ」と請求することで、例えば1ヶ月後に解除して翌月から新しい賃借人を探せば損害を最小限に食い止められる、ということになります。

もちろんこれは理屈的にということで、実際に1ヶ月の不払で解除まで至る例はほとんどありませんし、解除しても立ち退きを巡って一悶着起こるのが通常です。

不払だけではなく、例えば賃借人が荒っぽい使い方をして部屋の一部を壊した場合などにも、あらかじめ一定限度の金銭を確保しておけばそこから修理費用などが支払えるということで便利です。

そういう考えから敷金という制度が存在しています。

敷金で担保されるのは大体以下のものとなっています。

・不払いの賃料

・賃借人が壊したりしたものの修理費

・賃借人が出て行った後に残したゴミ等がある場合にはその処分費用等

・上記の金額に付随する遅延損害金等の必要雑費

余談にはなりますが、この敷金という制度、実は法律上で明文として定められているものではありません。そのため、例えば関西地方では「敷引き」という権利金の性質も帯びているものとして授受されています。額も特別決められていません。

要は極めて曖昧なのです。

尚、名称は違うものの敷金のような制度自体は海外でも一般に存在しているようです。

本来は敷金は戻ってくる!


敷金の性質がそういう、「予期せぬ損害から賃貸人を守る」ものである以上、普通に使用している場合はほぼ戻ってくることになります。

一般論としてですが、大体75〜80%、5年10年と居住している場合には90%以上が返還されるはずだという数字も出ています(長く住めば返還割合が多くなることについては後述します)。

ところが現実としてはそれだけの数字が返ってこないどころか追い金のようなものを払わなければならないことも少なくありません。

このサイトではそうした敷金トラブルについて身を守る知識を提供していくものです。

どうして敷金トラブルは起こるのか


最初に見たように、敷金というのは本来は戻ってくるものであるはずなのにどうして敷金トラブルの問題が発生するのでしょうか。

最大の原因はもちろん貸主と借主の認識の違いです。

特に原状回復義務などについて両者の見解が大きく分かれることとなりますが、しかしながら、その大半において貸主側が強い、つまり敷金が取られるケースが大変多いのが実情です。大体以下の3つの理由によります。

1.賃借人は不動産に関する知識が少ない

不動産に関する法律規定などはかなり複雑なものとなっています。

それだけでも一般の人にとっては敷居が高いわけですが、もう一つ、一般の人達が住居などの不動産に関する契約を締結する機会はそれほど多くありません。となると、元々専門性が高いうえに学んだりする機会も少ないということで、どうしても不動産業者と比べると専門用語や知識などについて疎くなりがちです。

そのため、不動産業者の言い分についつい流されがちになってしまうことがあり、おかしいなと思いいつも反論の術を知らずに言いくるめられてしまうことになるわけです。

2.敷金控除の算出は部屋を明渡した後に発生する

敷金は賃貸借契約のおける不測の損害を担保するものという性質上、敷金返還についての手続は不動産を明渡した後に発生するのが一般です。

もし、部屋を出て行く前に敷金についての交渉ができるのでしたら、「ここは経年劣化ですよね」とか話し合いをすることで借りている側もどこでどの程度の費用が発生したのかを知ることができ、納得を得ることができるのですが、残念ながら部屋を明渡された後、賃借人であるあなたがいない場所で決められてしまうことが大半です。このように事後的に決められてしまうことから、予想もしない場所で敷金を差し引かれてしまうという事態が生じてしまいます。

そうであったとしても第三者が客観的なルールに照らして算定をするのであれば立ち会っていないにしてもある程度の納得はできるでしょうが、そういうケースはほぼ皆無であり、不動産業者が自分達の基準で判断することが大半です。

むしろ認識に差異が出ない方が不思議かもしれません。

また、明渡した後に業者側がリフォームをしてその代金を請求するという場合もありますが、この場合はリフォームされてしまったがゆえに元々の状態が分からず、裁判に持ち込んでも裁判所が判断に困るというような話も少なくありません。

3.不動産業者側の認識が敷金は返還しないもの

これは必ずしもそうとは言えないのですが、「取れるところからはできるだけ取ってしまえ」と考えている不動産業者が多い、というのもあるように思います。

逆に言えば、これらの要素を反転させればトラブル防止の対策になります。

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