経過年数の考慮

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経過年数の考慮とは

賃借人の故意や過失で、建物に修繕の必要が生じた場合、賃借人の負担となるのは致し方ない事ではありますが、その費用を全額負担しなければならないか?という疑問をもつ方もいらっしゃるでしょう。

例えば、6年経った中古車を借りて、事故を起こしたとします。

車は修理出来ない程に大破してしまいました。

この場合、新車を買って返さなくてはならないか?ということです。

このとき、新車を買って返せと言われて、納得する人は少ないでしょう、「同じ程度の車を買って返すからそれでいいでしょう。」 というのが普通ではないでしょうか。

これを、賃貸住宅に当てはめて考えてみましょう。

Aさんは、タバコの火の不始末で、カーペットを焦がしてしまいました。

Aさんが入居したのは築3年の部屋で、その後Aさんは4年その部屋に住み、退室のとき、このカーペットの張替えの費用のことで問題が起こりました。

ここで、車と違うところは、車なら同程度の中古車が市場にあるけれど、中古のカーペットなんて、そうそう出回っていないということです。

7年落ちのカーペットを捜し求めるわけには行かないですよね。

では、新しいカーペットに張り替える費用を全額負担しなくてはならないでしょうか?

もしそうだとすると、そろそろ張り替えなくてはならなくなったカーペットを張り替えてもらえれば大家さんは大助かりです。

このような場合ガイドラインでは、経過年数を考慮することにしています。

例えば、焦がしたカーペットと同程度の新品のカーペットが6万円だったとしましょう、ただし、7年が経過しています、カーペットなどは、6年で残価が10%となるような直線(または曲線)を想定して、算出することになっていますので、残価は10%の6000円ということになり、賃借人の負担は6000円でよいという結論になるわけです。

誤解の多い賃借期間と敷金の関係

良く、「10年も住んでいたから、敷金は戻らないかもしれない。」とか、「半年しか住んでいないから全額戻ってくるはず」などの話を聞くことがありますが、10年住んでいる場合、経過年数が相当経過している訳ですから、費用負担は相当少なくなるのが普通です。(費用は家賃として支払っていたとも言える訳ですね。)

また、新築の物件に入居して、半年住んだ場合、使い方によっては、多額の修繕費を請求されるケースも考えられます。

こんなことが起こるのも、経過年数を考慮するからなんですね。

経過年数は常に考慮される訳ではない。

基本的には経過年数を考慮して、貸手と借手の負担の公平を図るのが原則ですが、全てのものについて経過年数が考慮される訳ではありませんので、注意が必要です。

経過年数を考慮しないものとしては、以下のものがあります。

畳・襖紙・障子紙消耗品に近いもので、減価償却資産になじまないなで、経過年数を考慮しない。

襖、障子などの建具部分柱などは経過年数を考慮しません。

鍵を紛失した場合のシリンダー交換通常の使い方をしていれば取り替える必要が無いものなので原価償却の考え方を取り入れなかったと考えられます。

フローリング負担するのは、キズついた部分の最小単位の工事費なので、その部分だけ新しくなったとしても、貸主に利得(得になる部分)がないとの考えによるものと思われます。

工事費の請求をされたら、経過年数の考慮がされているかどうか、確認してみましょう!!

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